ANDREA CASTELNUOVO

La complessità dei rapporti economici e giuridici connessi alle compravendite immobiliari ha ormai reso indispensabile la figura del mediatore professionale: il buon mediatore non solo è in grado di gestire il mercato della domanda e dell’offerta, ma è l’unico soggetto cui il consumatore può rivolgersi con fiducia per avere una valida consulenza ed una efficace assistenza quando si tratti di fare un passo importante ed impegnativo come l’acquisto della casa.

Ancor di più, stante la maggior complessità, quando l’immobile sia destinato all’impresa

La figura del mediatore è regolata dagli articoli 1754-1765 del Codice Civile nonché dalla Legge n.39 del 1989, da poco modificata.

La L.39/89 aveva istituito il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso le Camere di commercio, al quale devono iscriversi tutti coloro che svolgono tale professione, anche se in maniera discontinua od occasionale: l’iscrizione al Ruolo era requisito essenziale, perché chiunque esercitasse l’attività di mediazione senza esservi iscritto, il mediatore abusivo, non solo veniva punito con una sanzione amministrativa (ed in caso di condotta reiterata commette il reato di esercizio abusivo della professione), ma era tenuto a restituire le provvigioni eventualmente incassate.

Ora, l’art. 73 del D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59 ha soppresso il Ruolo, ,ma ha previsto che la Camera di Commercio – verificato il possesso dei requisiti – iscriva i mediatori nel Registro delle Imprese o nel REA(repertorio delle notizie economiche e amministrative), assegnandogli la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività. E’ cambiato il nome ma non la sostanza delle cose: il mediatore può essere iscritto nel Registro solo se ha i requisiti di legge, e se ha superato l’esame d’ammissione.

Stiano sereni i consumatori (ed anche i mediatori professionali), perché gli abusivi continueranno a non avere la possibilità di svolgere alcuna attività di mediazione pretendendo di esser pagati !

La mediazione può essere di due tipi: tipica ed atipica.

La mediazione tipica, disciplinata dal Codice Civile del 1942, è il contratto in base al quale il mediatore che ha posto in contatto venditore ed acquirente acquisisce il diritto alla provvigione, a condizione che l’affare venga concluso. Per “affare concluso” deve intendersi qualunque vincolo giuridico che consenta alle parti di agire per l’esecuzione o per il risarcimento: ciò avviene quando c’è una proposta d’acquisto accettata, un contratto preliminare o, ovviamente, un contratto definitivo.

La mediazione tipica può sorgere anche per incarico verbale o per consenso implicito del cliente, purché informato di avere a che fare con un mediatore: dunque, da una parte il “mediatore occulto” non ha diritto alla provvigione, dall’altra il cliente non può avvalersi dell’operato del mediatore e poi dichiarare di non riconoscere la provvigione.

La mediazione atipica si è venuta a delineare nel tempo con l’adozione di regole nuove e diverse, contenute nei formulari e nella modulistica contrattuale della stragrande maggioranza delle agenzie.

E’ caratterizzata da un vincolo più forte e duraturo tra cliente e mediatore: il professionista si obbliga a svolgere in favore del cliente una notevole attività di consulenza ed assistenza per condurlo al rogito in sicurezza, senza sorprese.

Per parte sua, il cliente si impegna a non revocare il mandato al mediatore prima di un certo tempo (clausola di irrevocabilità), a non conferire incarichi ad altri mediatori (clausola di esclusiva), e ad accettare proposte d’acquisto che siano conformi alle indicazioni che egli ha dato nel mandato (prezzo, modalità ,di pagamento etc.): per il mediatore si tratta di una garanzia di serietà da parte del cliente che così non sarà tentato di “by-passare” l’agenzia, pratica ancora diffusa ma assai imprudente, perché sempre sanzionata dai giudici. Per il cliente, quelle clausole implicano che il mediatore profonderà tutto il suo impegno professionale e finanziario (pensiamo alla pubblicità) per vendere al meglio e quanto prima l’immobile.

Il cliente non può esser vincolato in eterno: la clausola di irrevocabilità e quella di esclusiva devono essere stipulate per un periodo di tempo determinato o debbono comunque inerire ad un incarico specifico ed a termine: esse sono nulle se non è determinata o è troppo lunga la durata.

E’ chiaro come vincoli di questo tipo, essendo tesi a garantire il lavoro del mediatore e la soddisfazione del cliente, non possano essere impunemente violati: in caso di violazione, l’inadempiente sarà tenuto a pagare all’altra parte una somma a titolo di risarcimento ossia, per semplificare, una penale.

Se è il cliente ad aver violato un obbligo, dovrà pagare la penale, ma se l’obbligo è violato dal mediatore, egli dovrà pagare al penale al cliente: equilibrio ed equità.

Dopo molte oscillazioni negli scorsi anni, i giudici della Corte di Cassazione oggi sono orientati piuttosto stabilmente a ritenere che le penali stabilite dai moduli di incarico (quelli “fatti bene”, e gestiti da mediatori professionali seri come quelli iscritti alla FIAIP) siano legittime.

La penale può essere diminuita dal giudice, ove l’ammontare risulti manifestamente eccessivo, il che capita quasi mai. I giudici, salvo casi di chiaro abuso od eccesso, sono propensi a ritenere che una penale pari alla provvigione non sia eccessiva e quindi vessatoria per contrasto con gli artt. 33 e 36 del Codice del Consumo e con l’art 1384 del Codice Civile.

Si evita di incappare nella nullità delle clausole penali avendo l’accortezza di commisurarne l’importo in base alla gravità dell’inadempimento: se la violazione delle clausole di esclusiva e di irrevocabilità è sanzionata con il pagamento di una penale, si potrebbe sfuggire al giudizio di vessatorietà modulando l’importo della penale e dunque minore importo per un recesso anticipato, maggiore importo per un rifiuto di una proposta conforme alla richiesta originaria ovvero in caso di vendita a clienti presentati dal mediatore.

Le migliore modulistica, poi, sfugge alla tagliola della nullità delle penali in quanto contiene meccanismi di equilibrio a vantaggio del consumatore e dunque prevedendo a carico del mediatore: 1) il divieto di recedere dal contratto prima della scadenza, pena il versamento di una penale; 2) l’obbligo di consulenza ed assistenza; 3) l’obbligo di fornire al cliente, dietro semplice richiesta, tutte le informazioni circa l’attività svolta; 4) l’obbligo di promuovere la conclusione dell’affare secondo le modalità d’uso e l’ordinaria diligenza professionale.

La materia è in continua evoluzione, è di notevole complicazione e richiede di essere gestita da professionisti competenti e specializzati: il buon mediatore, con l’assistenza dell’Associazione d’appartenenza e dei suoi legali, deve predisporre la propria modulistica in maniera conforme alla legge ed agli orientamenti della giurisprudenza, e deve gestire il rapporto con i clienti nel rispetto della regola fondamentale della correttezza e della buona fede.